Cuando un bien raíz está embargado, su dueño pierde la facultad de venderlo, hipotecarlo o celebrar contratos que puedan disminuir su valor hasta que el tribunal levante la medida. Por eso, antes de firmar una promesa de compraventa, aceptar una herencia o tomar un crédito con garantía real, conviene verificar si existe embargo o cualquier otra prohibición inscrita. En Chile esa información se publica en registros abiertos: el Conservador de Bienes Raíces, el Poder Judicial, la Tesorería y el Servicio de Impuestos Internos.
Fundamentos legales de la publicidad inmobiliaria
Inscripción conservatoria y fe pública
El Código Civil dispone que la propiedad y sus gravámenes se perfeccionan con la inscripción en el Registro de Propiedad y en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica el inmueble. Esa inscripción goza de fe pública: cualquier tercero puede solicitar copias y confiar en que el registro refleja la situación real de dominio.
Embargo como prohibición de enajenar
El embargo es una medida precautoria dictada por un tribunal civil o laboral para asegurar el pago de una deuda. Se materializa mediante una prohibición de enajenar inscrita en el Registro de Hipotecas y Gravámenes y se hace oponible a terceros desde el momento de su anotación marginal.
Normas relevantes
- Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil (embargo de bienes raíces).
- Artículo 12 de la Ley de Hipotecas y Gravámenes, que obliga a inscribir la medida cautelar.
- Artículo 686 del Código Civil (efecto traslativo de la inscripción).
Registros esenciales para detectar embargos
Conservador de Bienes Raíces
Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones
Es el documento clave: enumera cada hipoteca, prohibición, embargo, usufructo o servidumbre vigente. Se solicita con el rol de avalúo o el nombre del dueño en la plataforma Conservador.cl o en el sitio de cada conservador regional.
Certificado de dominio vigente
Complementa al anterior porque muestra quién es el titular y si hay anotaciones de litigios pendientes. Un dominio sin cargas pero con anotaciones judiciales puede esconder un embargo en trámite.
Poder Judicial
Consulta Unificada de Causas
En consultaunificada.pjud.cl puedes buscar causas civiles, laborales o de cobranza ingresando el RUT del demandado o el rol de la causa. Si un juicio ejecutivo ordenó embargo, la resolución aparecerá con la fecha de oficio al conservador.
Archivo Judicial
Para demandas anteriores a la digitalización (previas a 2004) debes pedir fotocopias en el Archivo Judicial; allí constan los oficios de inscripción de embargo. Los conservadores suelen requerir estos antecedentes para limpiar títulos antiguos.
Tesorería General de la República
Certificado de deuda fiscal de bienes raíces
En tgr.cl, con ClaveÚnica, obtienes el reporte de contribuciones impagas. Aunque no prueba un embargo, una deuda elevada puede motivar que Tesorería pida la prohibición de celebrar actos sobre la propiedad.
Servicio de Impuestos Internos
Certificado de avalúo fiscal
Además de avalúo y deslindes, este certificado muestra la dirección oficial y el rol de la propiedad, indispensables para ubicar la inscripción correcta en comunas con nombres repetidos.
Procedimiento en línea paso a paso
Reunir antecedentes mínimos
- Rol de avalúo (obtenible en el SII por dirección o comuna).
- Nombre completo del propietario actual.
- Comuna y número de registro conservatorio si se conoce.
Solicitar certificado de hipotecas y prohibiciones
- Crear usuario en Conservador.cl y asociar medio de pago.
- Seleccionar «Certificado de Hipotecas y Gravámenes» en el menú.
- Completar rol, manzana y sitio, o bien ingresar el nombre del dueño.
- Pagar los derechos (CLP 10 200 promedio) y descargar el PDF firmado. El certificado señala explícitamente: “Existe prohibición de enajenar (embargo) a favor del Juzgado de Letras…”.
Verificar causas en el Poder Judicial
- Entrar a consultaunificada.pjud.cl.
- Buscar por RUT del propietario o por tipo de causa “cobranza” e introducir rango de fechas.
- Revisar el expediente: si aparece «decretado embargo y ofíciese al Conservador», la medida debería estar inscrita.
Cotejar contribuciones y deudas fiscales
- Ir a TGR certificado de deuda fiscal.
- Autenticarse con ClaveÚnica, seleccionar “Bienes Raíces” y descargar el PDF.
- Comparar la fecha de la deuda con la fecha del embargo para anticipar retenciones futuras.
Comprobación cruzada
Si el conservador indica embargo y la causa judicial señala que la medida fue alzada, pide un «certificado de alzamiento» y verifica que esté anotado marginalmente. La ausencia de la anotación convierte la cancelación en inoponible a terceros.
Interpretación de los resultados
Anotaciones marginales típicas
- “Prohibición de celebrar actos y contratos” a favor de un tribunal: embargo vigente.
- “Se alza la prohibición” o “cancelada por escritura de fecha…”: embargo terminado.
- “Hipoteca con cláusula de garantía general”: no es embargo, pero impide venta sin alzamiento.
- “Litigio pendiente” o “demanda reivindicatoria”: alerta de juicio de dominio no resuelto.
Vigencia temporal
El embargo dura mientras el juicio esté activo o hasta que el acreedor solicite su cancelación. Si transcurren cinco años desde la sentencia sin actuaciones, el ejecutante debe reactivar la causa para mantener la medida.
Señales de riesgo adicionales
Propietario con múltiples juicios ejecutivos
Al revisar el RUT en el Poder Judicial, una larga lista de cobranzas sugiere futuros embargos sobre otras propiedades.
Contribuciones impagas reiteradas
Una morosidad superior a dos semestres autoriza a Tesorería a iniciar cobranza judicial con embargo preventivo.
Prohibiciones SERVIU o subsidios
Las viviendas DFL 2 con subsidio suelen tener prohibición de enajenar por cinco años, lo que impide su venta salvo caso fortuito.
Costos, tiempos y recomendaciones
Tarifas referenciales
- Certificado de hipotecas y gravámenes: CLP 10 000–13 000.
- Certificado de dominio vigente: CLP 7 000–10 000.
- Copia de escritura pública: CLP 5 000 por foja.
- Certificados fiscales y judiciales: gratuitos con ClaveÚnica.
Plazos promedio
Descarga digital en 15 min; trámites presenciales en 24–72 h. Alzamiento por Ley 20 855 entre 30 y 45 días.
Mejor práctica de due diligence
Solicita todos los certificados con menos de 30 días de antigüedad, revisa la cadena de títulos a 10 años, confirma que el tribunal ofició el alzamiento y exige la anotación marginal actualizada antes de firmar la escritura de compraventa.
Preguntas frecuentes
¿El embargo se anota en el certificado de avalúo? No; sólo aparece en los registros del conservador y, eventualmente, en el Poder Judicial.
¿Puedo vender una propiedad embargada? No. Necesitas levantar la prohibición con autorización del tribunal o pagar la deuda y tramitar el alzamiento.
¿Un embargo se cancela solo con el tiempo? No. Requiere resolución judicial de alzamiento inscrita en el registro.
Determinar si una propiedad está embargada en Chile exige consultar —y cotejar— al menos tres fuentes públicas: el Conservador de Bienes Raíces, la Consulta Unificada del Poder Judicial y los certificados fiscales del SII y la TGR. Gracias a la digitalización, hoy puedes obtener la mayoría de los documentos en línea y en cuestión de minutos. Con un estudio de títulos riguroso, evitarás sorpresas legales, protegerás tu inversión y asegurarás que la transferencia de dominio se realice libre de toda carga.