Antes de firmar una promesa de compraventa, solicitar un crédito hipotecario o invertir en una propiedad para arriendo, conviene despejar la misma duda: ¿el inmueble está hipotecado o tiene prohibiciones que limiten su libre disposición? En Chile no existe una base única de dominio, pero sí una arquitectura de registros públicos —Conservador de Bienes Raíces, Archivo Judicial, Tesorería y SII— que, bien combinados, permiten conocer la situación real de cualquier bien raíz.
Fundamentos legales y técnicos de la publicidad inmobiliaria
Naturaleza de la inscripción conservatoria
En Chile el dominio y las cargas reales se perfeccionan con la inscripción en el Registro de Propiedad y en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces correspondiente al territorio donde se ubica el bien . Esta publicidad registral se rige por el Código Civil (art. 686) y permite a cualquier interesado solicitar copias y certificados.
Principales documentos para detectar hipotecas
- Certificado de dominio vigente: acredita al actual dueño y menciona anotaciones marginales que afectan al título .
- Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones: enumera cada carga inscrita contra la propiedad, con fecha y notaría de la escritura .
- Escritura pública digitalizada: revela los términos exactos de la hipoteca (monto, plazo, cláusula de alzamiento) .
Modelo de folio real electrónico
Algunos conservadores ya operan con folio real: una ficha única por inmueble que integra dominio, gravámenes y deslindes —proyecto impulsado por la Ley 20 950 de registros electrónicos .
Cómo consultar hipotecas en el Conservador de Bienes Raíces
Plataforma Conservadores.cl
Creación de usuario y pago en línea
Ingresa a conservador.cl, crea una cuenta gratuita y asocia una tarjeta de crédito o cuenta de prepago para cancelar los derechos (CLP 10 200 promedio por certificado) .
Búsqueda por rol de avalúo o nombre del dueño
Selecciona la comuna, el registro deseado y elige entre «Rol de avalúo» (número del SII) o «Índice de propietarios». El sistema muestra las inscripciones y permite descargar PDF firmados electrónicamente.
Conservadores Digitales regionales
Si el conservador local aún no se integra al portal nacional, visita su subdominio —ej.: melipilla.conservadoresdigitales.cl— y repite el proceso .
Consulta presencial
En caso de escrituras antiguas (previas a 1980) o registros no digitalizados, solicita in situ la «copia de dominio vigente» y la «copia de hipotecas»; la entrega demora de 1 a 3 días y puede requerir timbres notariales adicionales.
Verificación complementaria en otras entidades públicas
Servicio de Impuestos Internos
Ficha de avalúo y deslindes
En sii.cl busca «Certificado de avalúo fiscal»; con el rol obtienes la dirección oficial del predio . La ficha revela si existe deuda territorial, dato relevante para notarías y bancos.
Tesorería General de la República
El certificado de deuda fiscal (apartado «Bienes Raíces») muestra contribuciones impagas y embargos judiciales anotados en la TGR .
Archivo Judicial y Poder Judicial
Revisa en consultaunificada.pjud.cl procesos ejecutivos, juicios hipotecarios o decisiones de alzamiento; ingresa el RUT del deudor o el rol de la causa.
Señales de alerta en los certificados
Hipotecas vigentes con cláusula de garantía general
Estas cauciones cubren deudas presentes y futuras con la misma entidad bancaria; su alzamiento exige carta de resguardo o escritura de cancelación.
Prohibiciones de enajenar
Pueden provenir de subsidios habitacionales, juicios de alimentos o herencias; bloquean la venta hasta que expire el plazo legal o se alce judicialmente.
Leyes especiales
La Ley 20 855 permite alzar hipotecas y prendas pagadas en 45 días hábiles; pasado ese plazo, el deudor puede requerir directamente al conservador .
Herramientas privadas de monitoreo
Servicios de alertas
Empresas como Equifax o Multicert ofrecen suscripciones mensuales que notifican al correo cuando se inscribe un gravamen o demanda sobre el RUT del propietario.
TAC inmobiliario
El registro de Tasación Automática de Chile (TAC) integra datos de créditos hipotecarios y alzamientos reportados por la banca .
Costos y tiempos de los principales trámites
Tarifario referencial 2025
- Certificado de dominio vigente: CLP 7 500 a 10 500 .
- Certificado de hipotecas y gravámenes: CLP 10 200 a 13 000 .
- Copia de escritura pública digitalizada: CLP 5 000 por foja .
- Certificado de avalúo fiscal SII: gratuito en línea .
- Certificado de deuda fiscal TGR: gratuito con ClaveÚnica .
Plazos promedio
• Descarga digital: 10 a 30 minutos.
• Entrega presencial: 24 a 72 horas.
• Alzamiento de hipoteca vía Ley 20 855: 30 a 45 días.
Pasos recomendados antes de comprar una propiedad
Due diligence documental
Solicita dominio vigente, hipotecas y prohibiciones, certificado de avalúo, estado de contribuciones y, si es rural, informe de vialidad o aguas.
Revisión de la escritura madre
Examina la cadena de títulos al menos 10 años hacia atrás para detectar vicios de forma o interdicciones.
Consulta en el banco emisor
Si la hipoteca pertenece a un banco, pide una carta de prepago o estado de deuda para calcular gastos de alzamiento.
Preguntas frecuentes
¿El certificado de hipotecas caduca? En notaría o banco se exige una emisión no mayor a 30 días.
¿Puedo obtener la información sin saber el rol de avalúo? Sí: busca por nombre del titular en el índice de propietarios o por dirección en el módulo de búsquedas patrimoniales.
¿La hipoteca se borra automáticamente al pagar? No; el alzamiento debe inscribirse mediante una escritura o por la Ley 20 855.
Saber si una propiedad está hipotecada en Chile implica revisar el Registro de Propiedad y el Registro de Hipotecas y Gravámenes en el conservador respectivo, complementar con certificados fiscales y, opcionalmente, monitorear alertas privadas. Con los portales electrónicos actuales, el proceso puede completarse en horas y a bajo costo. Antes de firmar, exige documentos vigentes, interpreta correctamente las cargas y gestiona los alzamientos necesarios para que tu inversión quede libre de sorpresas.